Сделка купли-продажи апартаментов в Турции состоит из нескольких последовательных этапов. Один из самых важных шагов — это подготовка официального договора для подтверждения серьезности своих намерений, передачи залога и фиксации всех условий приобретения недвижимого имущества.
Договор купли-продажи квартиры в Турции составляется в соответствии с общими положениями турецкого законодательства и налагает определенные юридические последствия на стороны сделки. Об этом и многом другом читайте в нашей экспертной публикации.
Содержание статьи:
- Турецкое законодательство о договорах купли-продажи недвижимости
- Подготовка к заключению договора
- Содержание договора купли-продажи
- Юридические последствия заключенного договора
Турецкое законодательство о договорах купли-продажи недвижимости
Договор покупки недвижимости — это соглашение, которое заключают между собой продавец и покупатель. По условиям контракта, покупатель обязуется уплатить продавцу фиксированную сумму в обмен на переоформление на его имя права собственности.
При составлении документа учитываются положения Гражданского кодекса Турецкой Республики и закона об оформлении недвижимости. Если законодательные нормы не соблюдены, контракт будет считаться юридически неправомерным. Поэтому очень важно подойти максимально ответственно к подготовке договора и ознакомиться с турецким законодательством.
Рассмотрим главные правила:
- В соответствии со статьей 213 Гражданского кодекса Турции, договор о покупке квартиры в Турции действителен, если он составлен и заверен, как того требует закон.
- Согласно статье 26 Закона № 2644 «О государственной регистрации права собственности на недвижимость и сделок с ней» (оригинальное название «Tapu Kanunu»), соглашения по передаче права владения на недвижимое имущество, а также других прав (таких как передача под залог или в ипотеку, во временное или постоянное пользование) являются законными, если они были оформлены в Кадастровой палате («Tapu Sicil Müdürlüğü»). То есть это единственный возможный законный вариант правомерной продажи и покупки недвижимости.
- Статьи № 60, 89 Закона № 1512 «О нотариате» определяют тип сделки недвижимости. Таким образом, контракт содержит информацию об условиях, которые должны выполнить обе стороны. То есть о намерении передать право владения имуществом от продавца к покупателю. В свою очередь, по условиям договора, покупатель, подписывая документ, официально закрепляет свое желание купить апартаменты.
- Договор купли-продажи недвижимости в Турции получает юридическую силу, только если он был заверен нотариусом. Грамотно составленный документ, где учтены все условия продажи и приобретения, указана информация об апартаментах, — залог удачной сделки.
- Важно знать, что при заключении договора наличие у продавца ТАПУ не является обязательным. Пример — участие в долевом строительстве. Застройщик и владелец земельного участка заключают договор строительного подряда, по условиям которого заказчик работ (собственник земли) имеет возможность расплатиться готовыми апартаментами в жилом комплексе. Все условия указываются в графике подрядных работ и взаиморасчетов. Таким образом, застройщик для привлечения сторонних инвестиций может заключать нотариальные контракты с инвесторами, еще не имея права собственности на эти объекты. Для иностранных граждан это один из самых простых способов приобретения турецкого жилья по приемлемым ценам.
- Договор о приобретении недвижимого имущества может быть заключен между сторонами сделки либо их поверенными по нотариальной доверенности. Если продавец еще не имеет права собственности, регистрация контракта происходит только в его присутствии.
- После регистрации в Кадастровом управлении (TKGM), согласно пункту 2 статьи 1009 Гражданского кодекса Турецкой Республики, выполнение обязательств по договору может быть востребовано даже от третьих лиц, которые в дальнейшем станут владельцами собственности. Это дополнительная страховка для инвестора, если он вносит оплату в виде авансового взноса.
- Если условия договора не были выполнены в течение пяти лет от момента его регистрации в Кадастровом департаменте, документ будет удален из электронной базы.
142 000 €
Район Оба-Обагёль, квартира 2+1, 120 м², второй этаж, дом 2009 года, до моря 450 м, до центра 200 м, с мебелью, два санузла, два балкона, подходит для ВНЖ.
2+1
120 м²
10482
104 500 €
Район Оба, дуплекс 2+1, 100 м², этажи 3–4, дом 2023 года, до моря 1000 м, до центра 450 м, частично меблированный, комплекс с бассейнами и SPA.
2+1, Дуплекс
100 м²
10481
Район Махмутлар, квартира 1+1, 55 м², 6 этаж, дом 2016 года, до моря 300 м, до центра 150 м, полностью меблированная, комплекс с аквапарком и бассейнами.
1+1
55 м²
10480
86 000 €
Район Оба, квартира 1+1, 50 м², первый этаж, дом 2012 года, до моря 450 м, до центра 250 м, с мебелью и техникой, подходит для ВНЖ.
1+1
50 м²
10479
Район Тосмур, квартира 2+1, 110 m², первый этаж, дом 2008 года, до моря 900 м, до центра 300 м, с мебелью, подходит для ВНЖ.
2+1
110 м²
10478
Район Тосмур, дуплекс 2+1, 120 м², дом 2017 года, до моря 650 м, до центра 300 м, жильё без получения мебели, возможность ВНЖ.
2+1, Дуплекс
120 м²
10477
Район Тосмур, квартира 2+1, 90 м², дом 2008 года, до моря 150 м, до центра 100 м, меблированная, подходит для ВНЖ.
2+1
90 м²
10476
126 500 €
Район Оба, квартира 2+1, 100 м², дом 2009 года, до моря 1500 м, до центра 750 м, меблированная, подходит для ВНЖ.
2+1
100 м²
10475
74 000 €
Район Оба, квартира 1+1, 52 м², второй этаж, дом 2025 года, отличный вид на горы, до моря 1400 м, до центра 700 м, без мебели.
1+1
52 м²
10474
62 000 €
Район Оба, квартира 1+1, 52 м², второй этаж, дом 2025 года, вид на окрестности и горы, до моря 1400 м, до центра 700 м, без мебели.
1+1
52 м²
10473
Район Кестель, квартира 1+1, 55 м², 2 этаж, дом 2025 года, первая линия моря
1+1
55 м²
10472
Район Авсаллар, квартира 1+1, 51 м², 4 этаж, дом 2023 года, до моря 1200 м, до центра 1000 м, с ремонтом.
1+1
51 м²
10471
Центральная часть Алании, квартира 3+1, 140 м², 5 этаж, дом 2021 года, вид на море и крепость, до моря 900 м, до центра 300 м, без мебели.
3+1
140 м²
10470
Центральная часть Алании, квартира 1+1, 56 м², 6 этаж, дом 2023 года, вид на окрестности и горы, до моря 400 м, до центра 250 м, с мебелью.
1+1
56 м²
10469
Район Каргыджак, квартира 2+1, 85 м², второй этаж, дом 2021 года, до моря 50 м, до центра 500 м, панорамные окна, балкон, санузел, мебель.
2+1
85 м²
10468
Район Газипаша, квартира 1+1, 35 м², первый этаж, дом 2022 года, до моря 1000 м, до центра 1000 м, без мебели.
1+1
35 м²
10467
Район Авсаллар, квартира 1+1, 47 м², второй этаж, дом 2022 года, до моря 700 м, до центра 500 м, без мебели.
1+1
47 м²
10466
Район Авсаллар, квартира 1+1, 44 м², седьмой этаж, дом 2024 года, до моря 1000 м, до центра 850 м, без мебели.
1+1
44 м²
10465
Район Авсаллар, квартира 2+1, 80 м², первый этаж, дом 2022 года, до моря 900 м, до центра 600 м, с мебелью.
2+1
80 м²
10464
Район Махмутлар, квартира 1+1, 52 м², дом 2022 года, до моря 350 м, до центра 450 м, меблированный вариант с открытой кухней и застеклённым балконом.
1+1
52 м²
10463
Важно! Любые другие формы контрактов о покупке или продаже недвижимости с юридической точки зрения относятся к недействительным сделкам с момента их заключения. В частности, речь идет об устных договоренностях, документах, составленных в простой форме, заверенных только нотариусом и/или переводчиком, а также любой другой организацией или лицом. Такие юридически ничтожные договора недействительны по всем позициям, касающимся купли-продажи недвижимого имущества, в том числе по условиям сделки и штрафным санкциям. То есть в этом случае возможно только добровольное, но не принудительное исполнение условий контракта (за исключением возврата уже выплаченной суммы).
Подготовка к заключению договора
Первое, что интересует инвестора после того, как он определился с выбором объекта, — какие документы нужны для покупки квартиры в Турции. Для того чтобы заключить контракт, покупателю нужны только загранпаспорт и сумма задатка в размере 5–10% от полной стоимости объекта.
Что касается подготовки к заключению договора, сторонам следует договориться о сумме и способе оплаты, правах и обязанностях, штрафных санкциях в случае невыполнения условий соглашения.
Во время подписания договора покупателем вносится задаток. Таким образом он подтверждает серьезность своих намерений и гарантированно становится единственным претендентом на недвижимость по договору.
В большинстве случаев контракт на приобретение собственности в Турции является трехсторонним. Третьей стороной выступает риелторская компания, которая выполняет посреднические функции. Такая форма сотрудничества для обеих сторон сделки является наиболее приемлемой, так как агентство защищает права инвестора и продавца, берет на себя проверку юридической чистоты документов и содействует получению всей документации для передачи жилья в собственность.
Содержание договора купли-продажи
Стандартная информация, наличие которой обязательно в любом договоре купли-продажи:
- Паспортные данные продавца и покупателя.
- Вся информация о недвижимости, в том числе количество и назначение помещений, этаж, характеристки застройки, дата строительства или срок окончания строительных работ и выдачи техпаспорта (в случае приобретения в новостройке) и другие данные.
- Стоимость и способ перечисления оплаты продавцу.
- Обязанности и права сторон.
- Штрафы в случае невыполнения условий контракта.
- Законодательные нормы.
Юридические последствия заключенного договора
По законам Турции, в отношении заключенного договора о покупке недвижимости действуют такие юридические последствия:
- Право собственности не передается покупателю.
- Правильно заключенный договор гарантирует покупателю право настаивать на передаче ему права собственности продавцом.
- Если владелец не осуществил передачу права владения, квартира может быть переоформлена на имя покупателя по решению суда.
- Оформлением ТАПУ в Турции или турецкого титула занимается единственный государственный орган — Кадастровая палата.
- Будущий владелец, даже имея на руках заключенный договор, не имеет права выселить квартиросъемщиков или других лиц из продаваемого объекта. На это имеет право только собственник.
142 000 €
Район Оба-Обагёль, квартира 2+1, 120 м², второй этаж, дом 2009 года, до моря 450 м, до центра 200 м, с мебелью, два санузла, два балкона, подходит для ВНЖ.
2+1
120 м²
10482
104 500 €
Район Оба, дуплекс 2+1, 100 м², этажи 3–4, дом 2023 года, до моря 1000 м, до центра 450 м, частично меблированный, комплекс с бассейнами и SPA.
2+1, Дуплекс
100 м²
10481
Район Махмутлар, квартира 1+1, 55 м², 6 этаж, дом 2016 года, до моря 300 м, до центра 150 м, полностью меблированная, комплекс с аквапарком и бассейнами.
1+1
55 м²
10480
86 000 €
Район Оба, квартира 1+1, 50 м², первый этаж, дом 2012 года, до моря 450 м, до центра 250 м, с мебелью и техникой, подходит для ВНЖ.
1+1
50 м²
10479
Район Тосмур, квартира 2+1, 110 m², первый этаж, дом 2008 года, до моря 900 м, до центра 300 м, с мебелью, подходит для ВНЖ.
2+1
110 м²
10478
Район Тосмур, дуплекс 2+1, 120 м², дом 2017 года, до моря 650 м, до центра 300 м, жильё без получения мебели, возможность ВНЖ.
2+1, Дуплекс
120 м²
10477
Район Тосмур, квартира 2+1, 90 м², дом 2008 года, до моря 150 м, до центра 100 м, меблированная, подходит для ВНЖ.
2+1
90 м²
10476
126 500 €
Район Оба, квартира 2+1, 100 м², дом 2009 года, до моря 1500 м, до центра 750 м, меблированная, подходит для ВНЖ.
2+1
100 м²
10475
74 000 €
Район Оба, квартира 1+1, 52 м², второй этаж, дом 2025 года, отличный вид на горы, до моря 1400 м, до центра 700 м, без мебели.
1+1
52 м²
10474
62 000 €
Район Оба, квартира 1+1, 52 м², второй этаж, дом 2025 года, вид на окрестности и горы, до моря 1400 м, до центра 700 м, без мебели.
1+1
52 м²
10473
Район Кестель, квартира 1+1, 55 м², 2 этаж, дом 2025 года, первая линия моря
1+1
55 м²
10472
Район Авсаллар, квартира 1+1, 51 м², 4 этаж, дом 2023 года, до моря 1200 м, до центра 1000 м, с ремонтом.
1+1
51 м²
10471
Центральная часть Алании, квартира 3+1, 140 м², 5 этаж, дом 2021 года, вид на море и крепость, до моря 900 м, до центра 300 м, без мебели.
3+1
140 м²
10470
Центральная часть Алании, квартира 1+1, 56 м², 6 этаж, дом 2023 года, вид на окрестности и горы, до моря 400 м, до центра 250 м, с мебелью.
1+1
56 м²
10469
Район Каргыджак, квартира 2+1, 85 м², второй этаж, дом 2021 года, до моря 50 м, до центра 500 м, панорамные окна, балкон, санузел, мебель.
2+1
85 м²
10468
Район Газипаша, квартира 1+1, 35 м², первый этаж, дом 2022 года, до моря 1000 м, до центра 1000 м, без мебели.
1+1
35 м²
10467
Район Авсаллар, квартира 1+1, 47 м², второй этаж, дом 2022 года, до моря 700 м, до центра 500 м, без мебели.
1+1
47 м²
10466
Район Авсаллар, квартира 1+1, 44 м², седьмой этаж, дом 2024 года, до моря 1000 м, до центра 850 м, без мебели.
1+1
44 м²
10465
Район Авсаллар, квартира 2+1, 80 м², первый этаж, дом 2022 года, до моря 900 м, до центра 600 м, с мебелью.
2+1
80 м²
10464
Район Махмутлар, квартира 1+1, 52 м², дом 2022 года, до моря 350 м, до центра 450 м, меблированный вариант с открытой кухней и застеклённым балконом.
1+1
52 м²
10463
Данные материалы подготовлены в целях информирования, они не несут коммерческого характера.
Point Property — это сертифицированное агентство недвижимости, которое специализируется на предоставлении полного спектра риелторских услуг по операциям с жилой и коммерческой недвижимостью на территории Турции. Наша компания берет на себя все организационные моменты проведения сделки с недвижимостью: поиск объекта, организацию обзорного тура, помощь в сборе документов и проверку юридической чистоты документации, сопровождение в переоформлении права собственности. Кроме того, мы предоставляем нашим клиентам широкий спектр послепродажных услуг.
