Как иностранцам купить недвижимость в Турции: пошаговая инструкция

Недвижимость Турции пользуется популярностью среди иностранных инвесторов благодаря возможности отдыхать и жить в комфортных условиях, привлекательным ценам и высокой окупаемости капиталовложений. 

Главные вопросы, волнующие всех покупателей: какие права, ограничения, особенности покупки недвижимости в Турции для иностранцев, как обеспечить правомерность сделки, на что обратить внимание при выборе объекта? Актуальную информацию вы найдете в нашей статье.  

Кто может покупать недвижимость в Турции

Как и в любой другой стране, в Турецкой Республике действуют определенные законодательные нормы и правила, контролирующие приобретение недвижимого имущества  иностранцами на территории государства.

Есть ли ограничения на покупку недвижимости для иностранцев 

Согласно закону о приобретении недвижимости иностранцами, граждане более чем 180 стран имеют право на покупку турецкой собственности. В том числе это касается жителей России, Казахстана, Беларуси, Грузии, Украины, Таджикистана, Азербайджана и Молдовы.

Иностранцам разрешено покупать: 

1. Квартиры, виллы, дома и другие виды жилой собственности. Речь идет об объектах любой площади и типа, за наличные, в рассрочку или кредит. Цели инвестирования не имеют значение, будь-то проживание, работа, получение гражданства, перепродажа или сдача в аренду. 
2. Земельные участки. Иностранцам (физическим и юридическим лицам) разрешено приобретать все виды земли в Турции – под строительство или ведение сельскохозяйственной деятельности с дальнейшей возможность вкладывать денежные средства и получать прибыль. 
3. Коммерческая недвижимость. Торговые площади, помещения для офисов или логистики, отелей и другие коммерческие объекты – перспективное вложение для состоятельных инвесторов 

Законом предусмотрены и некоторые ограничения: 

• Максимальная площадь земельного участка в собственности иностранца не должна превышать 30 Га;
• Под запретом для россиян и украинцев покупка объектов, расположенных на побережье Черного моря (Самсун, Трабзон и др.). На практике черноморские турецкие курорты не пользуются высокой популярностью среди иностранцев. Интерес инвесторов сосредоточен на городах побережья Средиземного и Эгейского морей. 
• Недвижимость не должна находиться на территории военных или стратегически важных регионов страны. Перечень таких зон определяет Министерство обороны Республики Турция. 

Есть ли какие-либо особенности процедуры покупки для иностранцев

Существенных различий в процедуре приобретения недвижимости в Турецкой Республике и, например, в России или Украине нет. Скорее, наоборот, в Турции вас приятно удивят оперативность оформления, отсутствие любых бюрократических проволочек, безопасность, простота и прозрачность сделки.  

В курортной стране функционирует титульная система покупки и оформления в собственность недвижимого имущества, по которой только одно государственное учреждение – Кадастровая палата – уполномочено регистрировать все сделки купли-продажи. 

Какие документы нужны для покупки недвижимости в Турции иностранцу? На начальном этапе вам нужно иметь при себе только загранпаспорт и сумму первоначального взноса (около 30% от стоимости жилья). Позже понадобится получить турецкий налоговый номер и открыть счет в банке. Никаких справок, подтверждающих источник дохода от иностранцев не требуется. 

Права, обязанности, ограничения для иностранных граждан после приобретения недвижимости

После покупки недвижимости иностранным собственникам доступны все преимущества жизни в Турции. К тому же, граждане из-за рубежа имеют право оформить: 

• Краткосрочный вид на жительство. Независимо от суммы покупки, иностранные покупатели могут претендовать на получение туристического ВНЖ. Для разрешения на проживание по ТАПУ, срок которого учитывается при последующем ходатайстве о гражданстве, кадастровая стоимость объекта должна составлять не менее 200 000$ в лировом эквиваленте на момент его оформления (данные изменения вступили в силу 16 октября 2023 года). Из-за большого количества мигрантов, некоторые регионы страны сегодня закрыты для проживания иностранцев.
• Гражданство Турции за инвестиции. Инвесторы, вложившие в покупку турецкой собственности более 400 000 долл. США, вправе претендовать на второй паспорт по ускоренной и упрощенной схеме. 

Обязанности иностранных собственников турецкой недвижимости: 

1. Оплата ежегодного налога на недвижимость. Налог уплачивают все владельцы без исключения, сумма зависит от типа объекта и его расположения.
2. Аренда жилья. Физические лица в Турции не могут сдавать свою собственность в краткосрочную аренду. Поэтому, лучшее решение для всех желающих заработать на сдаче недвижимости в наем – сотрудничество с риэлторской компанией на условиях гарантированной аренды. 
3. Обязательное страхование. Все владельцы турецкой недвижимости обязаны оформить страховку от землетрясений и стихийных бедствий ДАСК. Стоимость полиса небольшая и зависит от сейсмоактивности региона, покрытия и характеристик жилья. Кроме того, для проживания в Турецкой Республике иностранцам понадобится получить медицинский страховой полис. 
4. Айдат и коммунальные услуги. В большинстве жилых комплексов Турции есть своя внутренняя инфраструктура (бассейн, детская площадка, зона барбекю, тренажерный зал, хамам, охрана и др.). Обязанностью всех собственников апартаментов, независимо от проживания, является своевременная оплата айдата – суммы за обслуживание инфраструктуры ЖК, а также счетов за воду, электричество.

Что купить?

Выгода инвестиций в зарубежную недвижимость и оправдание всех ожиданий напрямую зависят от грамотного подхода к постановке цели покупки и выбору объекта. 

Цель покупки недвижимости

Определитесь заранее, для каких целей вы приобретаете недвижимость в Турции: проживание, отдых, выгодные инвестиции, стабильный доход, прибыль от перепродажи. От этого зависит выбор подходящего региона, локации, типа объекта. 

Выбирая жилье для проживания, рекомендуем ориентироваться на свои предпочтения: район, архитектура жилого комплекса, площадь, планировка, близость учебных заведений, пляжа, зеленой зоны и т.п. 

Если ваша цель – сдача в аренду на короткий или длительный срок, учитывайте такие характеристики, как расположение, наличие хорошего пляжа, городской инфраструктуры, транспортных развязок, развлекательных заведений. 

Заработать от перепродажи проще всего, приобретая квартиру на раннем этапе строительства. Разница между стоимостью квадратного метра на стадии котлована и в готовых к проживанию апартаментах составляет 20-30%. 

Месторасположение объекта

Расположение – одна из главных характеристик ликвидности при выборе недвижимости в Турции. Для постоянного проживания выбирайте престижные и развивающиеся, перспективные районы, где уже есть всё необходимое для жизни.

Подыскивая инвестиционно интересный объект (для аренды, перепродажи), профессионально подойдите к выбору и обратите внимание на близость моря, исторических достопримечательностей, городской, развлекательной инфраструктуры, транспортную доступность и другие параметры.

Первичный или вторичный рынок

Жилищный рынок в Турции делится на две категории: первичная и вторичная недвижимость. Первичные объекты – это жилье от застройщика, “вторичка” – дома и квартиры, которые уже имеют законного владельца. 

Большинство экспертов сходятся во мнении, что апартаменты на первичном рынке Турции более ликвидны, чем “вторичка”. И вот почему: 

• Максимально низкая цена, в сравнении с готовым объектом. 
• Беспроцентная рассрочка платежа от застройщика на весь период ведения строительных работ. 
• За время строительства стоимость жилья вырастет в среднем на 20-25%, что очень выгодно с точки зрения перепродажи. 

К условным минусам квартир от застройщика можно отнести невозможность срочного заселения: строительство длится в среднем 1-1,5 года. Также следует быть предельно внимательным при выборе надежного девелопера, чтобы исключить банкротство компании или недострой. 

Вторичная недвижимость в Турции привлекает инвесторов, благодаря: 

1. Низким ценам. Срочная продажа предполагает хорошие скидки. 
2. Жилье готово к заселению. Заехать в апартаменты вы сможете сразу же после переоформления ТАПУ. 
3. Не нужно покупать в дом мебель, бытовую технику, кондиционеры. Но не стоит забывать, что при покупке “пожилой” жилплощади придется вложить дополнительные средства на косметический ремонт и обновление инженерии. 
4. Нет рисков задержки строительства и недостроя. 

Составление чек-листа требований к покупаемой недвижимости

Рекомендуем заранее составить список характеристик, которые будут иметь для вас решающее значение при выборе квартиры в Турции. 

Общий чек-лист требований к турецкой недвижимости (вторичной или новостройки) выглядит так: 

• Район. Учитывайте не только стоимость жилья в разных частях города, но и ваш образ жизни, привычки и характеристики подходящих локаций. 
• Транспортная доступность и инфраструктура. Насколько просто добраться к пляжу, развлечениям, магазинам, поликлинике, учебным заведениям и другим объектам. 
• Экологичность. В приоритете ЖК, где рядом есть парки, скверы, спортивные площадки и отсутствуют любые промышленные объекты. 
• Безопасность. Имеет значение не только криминогенная ситуация, наличие охраны в доме, но и расположенные рядом поликлиники, аптеки. 
• Состояние жилого комплекса. Обращайте внимание на качество строительства, инженерии, сейсмобезопасность, энергоэффективность. 
• Срез других предложений по рынку. Не зацикливайтесь на одном варианте, сравните разные объекты по условиям продажи, характеристикам, наличию скидок, срокам сдачи. 
• Юридическая чистота документов. Для этих целей лучше привлечь риэлтора или юриста. Специалисты смогут проверить надежность девелопера, в случае покупки на первичном рынке, промониторить правоустанавливающие документы, наличие задолженностей, залогов, судов  на владельце “вторички”. 

Самостоятельный поиск или помощь агентства недвижимости

Некоторые покупатели считают, что самостоятельная покупка недвижимости в Турции – реальный способ сэкономить на услугах риэлторов. Но на практике часто всё происходит с точностью до наоборот. Если у вас нет опыта покупки жилья за рубежом, знаний турецкого законодательства и языка, скорее всего вы столкнетесь с трудностями при оформлении сопутствующих сделке купли-продажи документов, лишней тратой времени и денег. Не исключены и случаи мошенничества со стороны недобросовестных агентов. 

Опытные надежные лицензированные агентства недвижимости гарантируют вам: 

• профессиональные консультации и помощь в выборе ликвидного жилья;
• безопасность вложений;
• юридическую проверку продавца и застройщика;
• эффективные переговоры о лучших условиях продажи;
• сопровождение на каждом этапе сделки;
• послепродажный сервис. 

Большинство риелторских компаний в Турции предоставляют услуги покупателям бесплатно. Оплата взимается с продавцов и застройщиков.  

Осмотр приобретаемого объекта недвижимости

Лучший способ купить качественную недвижимость в Турции и не обмануться в своих ожиданиях – отправиться в ознакомительный тур. Ознакомительная поездка от агентства недвижимости позволит вам лично увидеть понравившиеся объекты познакомиться с представителями компании, задать все интересующие вопросы относительно плюсов и минусов жилья, сопутствующих затрат, прибыльности объектов и т.д. 

Также многие покупатели из-за рубежа сегодня выбирают поездку в Турцию с целью инвестиционного туризма. Турецкий рынок недвижимости готов предложить вкладчикам множество прибыльных инвестиционных проектов по покупке земельных участков, строительству жилых комплексов, отелей, офисов и других видов коммерческой и жилой недвижимости. 

Этапы заключения договора

Как купить квартиру в Турции гражданину России, Беларуси, Казахстана, Украины или других стран? Сделка купли-продажи недвижимости проходит в несколько этапов. Разница между самостоятельной покупкой и через агентство заключается в том, что в первом случае вам придется оформлять документы, договариваться со специалистами, посещать соответствующие инстанции лично, а во втором – за вас всё сделает доверенное лицо. 

Этапы заключения договора купли-продажи недвижимости: 

• бронь объекта, подписание договора и внесение задатка;
• подготовка документов;
• оплата. 

Резервирование

На первом этапе покупатель бронирует объект путем заключения договора купли-продажи и внесения задатка. Таким образом он подтверждает серьезность своих намерений. 

В соглашении прописываются все условия сделки, характеристики жилья, права и обязанности сторон, стоимость. Сам по себе договор не подтверждает переход права собственности, для этого необходимо получить ТАПУ (турецкий титул). 

Для подписания договора инвестору нужен только загранпаспорт и сумма в размере около 5-10 % от стоимости апартаментов. Если покупатель отказывается от приобретения жилья, задаток ему не возвращается. В случае отказа продавца или застройщика, задаток инвестору возмещается в двойном размере. 

Подготовка необходимых документов

Окончательное оформление недвижимости в Турции и получения на руки TAPU требует подготовки пакета документов: 

• Нотариальная доверенность на риэлтора. Оформляется по желанию покупателя, если он лично не может присутствовать на сделке. 
• ИНН. Индивидуальный налоговый номер – обязательное требование при покупке жилья в Турции иностранцами. ИНН понадобится в дальнейшем для открытия счета в банке, заключения договоров на коммунальные услуги, интернет и т.д. Выдается в налоговом управлении, процедура занимает минимум времени. 
• Счет в банке. Расчетный счет в одном из турецких банков покупатель открывает по желанию. На практике чаще всего для перевода денег используется именно банковский счет в Турции. В будущем карта пригодится вам для осуществления коммунальных платежей, оплаты товаров и услуг. 
• Разрешение от госорганов (если нужно). Иногда на сделку требуется свидетельство из военного ведомства, подтверждающее, что объект не расположен на охраняемой территории. Процедура в большинстве случаев формальна: сейчас такой документ получать не нужно, если уже был аналогичный запрос на этом же участке за последние несколько лет. 

Подписание договора и оплата

После подписания договора и сбора документов, до момента переоформления ТАПУ покупатель обязан рассчитаться с продавцом. Оплата производится удобным для инвестора способом.

Подробную информацию вы найдете в нашей статье “Варианты оплаты недвижимости в Турции”. 

Важно знать!

По новому положению Циркуляра о движении капитала от Центробанка Турции, действующему с 24 января 2022 года, иностранным покупателям недвижимости в Турции для покупки недвижимости и переоформления ТАПУ в Кадастровом управлении в обязательном порядке понадобится произвести обмен валюты (доллара, евро, рублей, фунтов-стерлингов) в турецкие лиры и получить справку Döviz Alım Belgesi. Данная сумма указывается в свидетельстве на право собственности как стоимость продажи и будет основой для начисления пошлины при покупке и ежегодного налога на недвижимость. 

Получение ТАПУ

В Кадастровом управлении для передачи ТАПУ встречаются продавец и покупатель (либо их представители по доверенности), риэлтор и присяжный переводчик. Присутствие государственного переводчика на оформлении сделки с участием иностранцев – обязательное условие, подтверждающее легитимность договора. 

Оформление ТАПУ в Турции занимает порядка 5 рабочих дней с момента подачи заявления в Кадастровую палату. После этого инвестор становится полноправным владельцем апартаментов. 

Получение ИСКАН

Завершающий этап покупки турецкой недвижимости – оформление ИСКАН. 

Iskan – это технический паспорт на объект или акт ввода в эксплуатацию, где указывается вся информация о месторасположении жилья, квадратуре, этажности, инженерных коммуникациях и другие характеристики. Документ подтверждает готовность дома к проживанию. 

Если ранее Искан в Турции был двух видов – общий на весь жилой комплекс и индивидуальный на отдельные квартиры, то с 2020 года выдается только один технический паспорт – Топлу Искан. Ордер единожды получает застройщик после окончания строительных работ. 

Лицензированное агентство недвижимости в Турции Point Property предлагает всем иностранным клиентам профессиональную помощь в поиске ликвидной собственности и заключении сделки купли-продажи.